楼市见闻

北京楼市广告暗藏“薛定谔的位置原理”：宣称“二环边”实则丰台乡间，“城六区”可能是石景山沟，“毗邻长安街”实为门头沟末梢，“海淀核心区”远在清河上地，“海淀北”就是昌平。开发商用修饰词美化偏远位置，购房者需警惕：真正的核心区无需加冕，高德地图放大比例尺才是避坑之道。

北京二手房市场近三年半呈现“政策脉冲驱动短期放量”特征：2023年初疫后需求集中释放，但快速回落；2024年“930新政”组合拳推动成交创历史新高；2026年小阳春再创新高后逐步降温。规律显示每轮脉冲约维持6-8周，底部中枢逐年抬升（从2023年夏季周均950套升至2025年约1350套）。当前脉冲正在衰减，下半年走势取决于政策加码力度。

北京二手房成交均价过去十年经历“过山车”：2016-2017年从约4万元/㎡飙涨至近6.7万元/㎡；2017-2023年在5.8万-6.7万元/㎡高位震荡；2023年起持续下行，至2026年一季度跌至约3.97万元/㎡，较高点回落近40%，房价重回2016年初水平。这标志着北京楼市告别单边上涨，进入深度重新定价周期，未来购房需更注重资产质量。

4月30日，北京三宗涉宅地块集中出让，总成交91.597亿元。华润置地底价摘得丰台万泉寺（57.71亿）和昌平平西府（12.91亿），金茂以0.1%溢价竞得朝阳东坝（20.98亿）。整场土拍理性，反映房企对后市不乐观，其中万泉寺地块楼面价低于同板块2024年中海丽金府价格。