五一前北京土拍，华润金茂底价拍得三地

4月30日，五一假期前的最后一个工作日，北京土地市场迎来本月收官之战。三宗涉宅地块集中挂牌出让，总起始价91.576亿元，最终全部顺利成交，合计收金91.597亿元。

这场“三地齐发”的土拍，呈现出典型的理性特征：华润置地及其联合体以底价将丰台核心区与昌平科创带的优质地块收入囊中，成为最大赢家；而金茂则以0.1%的微小溢价，摘得朝阳东坝地块，首次进入该传统居住板块。

整场土拍未现激烈竞夺，反映出当前房企对后期房市看法并不乐观。特别是万泉寺地块，楼面价居然低于同板块2024年卖出的中海丽金府价格。

丰台万泉寺FT00-0613-000地块

地块特点

• 地处二环旁丽泽核心，紧邻丽泽 SOHO
• 无铁路、高压线等硬伤
• 还坐拥丰草河、莲花河双水系，界面干净纯粹
• 地块起拍总价 57.711 亿，地上建面约 9.86 万㎡，楼面价仅 5.85 万 /㎡，成本优势明显

丰台区万泉寺FT00-0613-0007地块。该地块以57.711亿元的起始价底价成交，由华润置地独家斩获，成为2026年开年以来北京成交总价最高的住宅地块。

地块坐落于西南二环至三环之间，用地面积约3.95公顷，规划地上建筑面积9.87万平方米，容积率2.5。其区位稀缺性极为突出：紧邻丽泽金融商务区核心，可承接大量金融与科技产业人群的居住需求；交通上，靠近地铁14号线与16号线换乘站丽泽商务区站，是内城难得的“五轨交会”辐射区。

出让文件要求，竞得人需无偿代建沿莲花河两侧总计约17公顷的河道绿化带，建设标准不低于2200元/平方米。这笔约3.74亿元的额外支出，使得地块实际楼面价被抬升至约6.3万元/平方米，几乎与相邻热盘中海丽金府的楼面价持平。与此同时，地块自身存在不规则形状、非正南北朝向带来的面宽限制，以及内部两处需原址保留的不可移动文物，均限制了开发商的规划设计。

在市场竞争端，项目未来入市后将直面中海丽金府、中海丽泽叁號院等项目的直接竞争。公开数据显示，当前丽金府去化率尚不足20%，丽泽叁號院也维持在约30%的水平，区域库存去化压力明显。

对比周边项目

• 中海丽金府产品虽强，但受铁路影响；
• 北京悦府、端礼著此前靠丽泽稀缺性走红，可万泉寺B地块，位置更优、无硬伤、产品代际更先进，高净值客户很容易转向这里
• 产品层面更是充满想象空间，还能联动地铁与丽泽航站楼商业，打造豪宅 + TOD 复合模式这块地的杀伤力极强，不仅冲击周边新盘，连丽泽老业主的二手房价值都要重新评估

昌平平西府1105-01地块

昌平平西府CP01-1203-0002地块，则由华润置地与未来科学城组成的联合体以12.905亿元底价竞得，折合楼面价约2万元/平方米。这宗地是“减量提质”供地思路的典型样本。

地块位于北五环至六环之间的北七家镇，占地约3.59公顷，规划地上建筑面积约6.46万平方米。与此前规划相比，地块剥离了商业与公建部分，容积率从最初规划的2.5大幅下调至1.8，在60米建筑控高不变的前提下，更低的密度使得楼栋排布更为舒朗，为打造低密宜居社区奠定了基础。

从市场承接力看，平西府板块位于北清路科创主脉，可直接辐射海淀北部及昌平南部的大量科技从业者，具有极强的“职住平衡”属性。虽然地块距离地铁8号线平西府站约1.6至2.5公里不等，但周边首开LONG街、积水潭医院分院、新开业的商场及在建的平西府公园等配套，构建了成熟的生活圈。

据了解，该地块西侧即为华润置地先前开发的北清橡树湾项目，此番联合拿地，市场普遍预判其将作为二期产品升级入市

朝阳东坝单店1105-01地块

朝阳区东坝乡单店区域1105-01地块是本场唯一产生溢价的地块，被中国金茂以20.981亿元、0.1%的溢价率竞得，楼面价约4.11万元/平方米。这宗“插队”进入出让流程的地块，是朝阳区2026年首宗住宅用地，用地面积约2.56公顷，规划建筑面积5.11万平方米，容积率2.0。

地块所处的是东坝发展成熟的老片区，生活配套成熟，但微环境存在明显短板。它西侧紧邻东五环路，约250米的直线距离可能带来噪音影响；东侧距在建的地铁3号线东坝南站直线约1.2公里，实际步行距离更远，轨道交通依赖接驳。不过，在区域竞争中，其2.0的容积率和4.11万元的楼面价，相较于板块内京投发展北熙区等项目此前7.9万元/平方米左右的成交均价，具备一定的定价灵活性和成本优势。

当前，东坝板块存量竞争激烈。京投发展北熙区一、二期仍有在售房源，三期也刚入市不久。近年来北京新房市场产品力整体跃升，更贴合“好房子”标准，加上价格上往往给予一定空间，促使购房者“买新不买旧”的倾向越发明显，这为本项目后续去化带来了结构性机会。